החזר הלוואות ומשכנתא
לקיחת משכנתא היא התחייבות ארוכת טווח וכנראה ההשקעה הגדולה ביותר בניהול משק הבית. ישנם מסלולי הלוואות רבים אשר ניתנים לתקופות ארוכות של עד 30 שנה בדרך כלל. לקיחת הלוואות עבור משכנתא עלולה להכביד כלכלית וגורמת לאי וודאות בתשלומים החודשיים המשולמים לבנק או להגוף המסחרי ממנו לקחתם את את ההלוואה.
ישנן כמה שיטות החזר למשכנתאות או הלוואות, וחשוב להכיר את החזרי המשכנתא השונים. ישנם שלושה מסלולי החזר נפוצים על ידי הבנקים, הנקראים מסלולי סילוקין.
1.) לוח סילוקין מסוג שפיצר – לוח סילוקין שפיצר נחשב לשיטת החזר הלוואות נפוצה ביותר בשוק כיום. לוח שפיצר נותן החזר חודשי קבוע, בזמן שהלווה משלם תשלום חודשי משתנה על פי הקרן והריבית. שימו לב – ישנה דעה רווחת כי הלוואות למשכנתא משולמות בעיקר מהריבית, אך לא כך הדבר. באופן כללי, לאורך השנים התשלום על חשבון הריבית קטן לעומת התשלום על חשבון הקרן שגדל, ככל שהתקופה מתקדמת יותר.
תשלומי הלוואות מתבצעים בהדרגה, כאשר בשנים הראשונות (15-20 שנה) התשלום נמוך יותר, וכ-60 אחוז מהתשלום, תלוי בגודל המשכנתא הוא על חשבון הריבית כאשר השאר על חשבון הקרן. לאחר התקופה הראשונה ישנה תקופה שנייה, שאורכה הוא 10 עד 15 שנה ובמהלכה עולה התשלום החודשי עבור הלוואות משכנתא בשיעור של כמה מאות שקלים. בתקופה השניה התשלום מתחלק באופן כמעט שווה בין הריבית לקרן (נוטה לכיוון הריבית). בתקופה האחרונה, שהיא הקצרה ביותר,ואורכה 5-10 שנים בדרך כלל, התשלום החודשי עומד על כ-40 אחוז יותר מהתקופה הראשונה (בערך), כאשר שני שליש מסכום הלוואות משולמים על חשבון הקרן והשאר על חשבון הריבית.
חשוב לציין כי החזרי הלוואות משתנים בהתאם לגודל המשכנתא והאחוזים המוצגים בפסקה הנ"ל הם ממוצע בין הבנקים.
2.) לוח סילוקין קרן שווה (יורדת) – לוח סילוקין קרן שווה הוא היפוך של לוח הסילוקין מסוג שפיצר. בעוד לוח שפיצר נותן החזר חודשי קבוע ותשלומים משתנים על ידי הלווה (תלוי בסכום הלוואות), לוח סילוקין קרן שווה קובע תשלומים משתנים לבנק וקרן קבועה. על פי שיטת חישוב זו, התשלומים החודשים לבנק משתנים, כאשר בתחילת תקופת הלוואות ההחזר גבוה ולאורך השנים ההחזר יורד.
3.) לוח סילוקין גרייס/בוליט – לוח סילוקין בוליט פועל על פי שיטה לחישוב הלוואות השונה משתי השיטות הקודמות. בלוח סילוקין בוליט על הלווה לשלם רק את הריבית, לאורך תקופה הנקבעת על ידי הבנק. לאחר גמר התקופה, על פי ההסכם עם הבנק יש להחזיר הלוואות. בלוח סילוקים בוליט הלווה אינו משלם את חשבון הקרן כלל.
מסלולי הלוואות ומשכנתא הנלקחים בבנק או בגופים פרטים נשענים על לוחות הסילוקין, ומסלול המשכנתא נגזר מלוחות הסילוקין. בלוחות הסילוקין ממלאים פרטי הלוואות ומחשבים את סיכונם, זאת אומרת - ערך עליית ההחזר החודשי המשולם. ישנם סיכונים מסוגים שונים – סיכון בעליית מדד המחירים לצרכן, סיכון ריבית משתנה, סיכון עליית ריבית הפריים וסיכון שינוי ערך מטבע החוץ.